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[克而瑞]中南建設:凈利潤大幅增長271%

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-04-28  來源:克而瑞  瀏覽次數:13519
核心提示:中南置地實現合同銷售金額1466.1億元,同比增長了52%。

克而瑞研究中心  房玲、易天宇

??2018年中南建設的房地產業務(中南置地)實現合同銷售金額1466.1億元,同比增長了52%,年內銷售百億城市有三個,未來單城市產能仍有待提高。在規模增長的同時,企業繼續加大投資開發力度,2018年新增土地儲備1595萬平方米,拿地銷售面積比1.4;與此同時合作力度也不斷加大,新增項目權益建面占比進一步下降15個百分點至53%。在財務表現方面,中南盈利能力進一步提升,凈利潤大幅增長271.6%至23.13億元,凈利率同比增長3.73個百分點至5.77%,盈利水平仍有進步空間。此外在積極融資及快周轉的運營下,2018年中南各財務指標逐步改善,現金短債比上升至1.13,凈負債率同比下滑23個百分點至192%,未來仍需進一步的優化。2018年中南建筑也取得了不錯的成績,新承接項目預計合同金額366.5億元,同比增長24%。通過地產與建筑雙輪驅動的模式,不僅為企業取得了多角度的贏利點,也進一步推動地產主業的更好發展。

??銷售:合約銷售同比增長52% 單城市產能有待提高

??2018年中南置地共實現合同銷售1466.1億元,同比增長了52%;銷售面積1144.4萬平方米,同比增長56%。從歷年來看,中南置地的銷售規模都增長較快,5年的復合增長率為56%。規模的增長一方面是因為近兩年中南加大了土地投資力度,另一方面也是由于采用了高周轉的運作模式,項目從獲取到銷售的平均周期在7到8個月左右,加快了項目的推盤速度。但從單城市產能來看,2018年中南單城市產能為24億元,其中銷售達到百億以上的僅有三城,僅占布局總城市數的5%。未來中南還應進一步進行城市深耕,從而提高單城市產能,提升規模增長。

??從銷售金額的分布來看,2018年中南置地的銷售金額貢獻主要集中于長三角地區,占比為64%;其中南通為中南置地銷售的主要貢獻區域,銷售金額達到了261.6億元,占到了總量的18%。此外隨著中南置地于中西部區域的加大投資,中西部的銷售貢獻也出現了明顯的抬升,占比從2017年的4%大幅增長至18%;其中西安的銷售貢獻達到了108.5億元,占總量的9%。未來中南還可以適當加大粵港澳地區的布局,從而使其的銷售分布更加平均,以降低市場風險。

??投資:合作力度逐步加大 珠三角投資比重增加

??2018年中南置地積極拿地,新增項目111個,新增土地儲備建筑面積達到了1595.3萬平方米,同比增長6%;拿地銷售面積比達到了1.4。從拿地方式來看,中南置地不斷通過合作拿地、小股操盤等方式擴張,在提高市場占有率同時,也能更好的保障企業財務健康。據悉,在中南置地獲取的111幅地塊中,有85塊為合作開發,數量占比達到了77%,全年新增項目的權益面積占比為53%,相較于2017全年新增項目68%的權益比例進一步下降。

??從區域布局來看,2018年中南置地二線城市的拿地建筑面積占比達到了37%,比2017年增加了10個百分點。此外長三角區域依舊為中南主要的投資區域,占比達到了52%,其中寧波、南通的新增拿地建面均超過了150萬,分別占到了總量的12%、9%。值得注意的是,2018年中南加大了珠三角地區的投資,新增建面占比達到了9%,相比2017年增加了8個百分點。這主要是因為中南于佛山拿地較多,新增拿地建面達到了57.7萬平方米;此外還新進入惠州、梅州、泉州等熱點三線城市。通過加大珠三角熱點城市布局,中南的土儲結構更為均衡。

??通過不斷地加倉擴儲,截止2018年底中南擁有在建開發項目規劃建筑面積2807萬平方米,未開工項目規劃建筑面積1518萬平方米,約可維持中南未來3年左右的銷售增長需求。未來中南還應繼續大力拓展土地儲備,為未來企業的業績更快增長奠定基礎。

??財務:2020年股東凈利增長1060% 凈負債率有待進一步下降

??2018年中南建設營業收入401.10億元,同比增長了31%;毛利潤為78.45億元,大幅增長了55%;毛利率19.56%,同比增長了3.03個百分點,其中房地產業務毛利率達到了20.23%,同比增長了4.37個百分點,未來毛利率水平有待進一步提升。

??2018年中南建設凈利潤為23.13億元,大幅增長271.6%;股東凈利潤同比增長219%至21.93億元,中南還計劃2020年股東凈利潤將相比2017年增長1060%。雖然中南建設2018年實現了利潤規模的快速增長,但從凈利率來看僅為5.77%,未來還有改善空間。

??為了進一步推動企業的擴張,中南建設在融資方面也積極布局,不斷拓寬融資渠道,2018年中南共獲得銀行授信額度1182.53億元,其中已使用授信額度為348.6億元,剩余授信額度為833.93億元。除了銀行授信外,中南還使用了公司債、資管、信托及ABS等等,未來還將積極開拓海外債、尾款ABN、保理ABS等進一步拓寬融資渠道。多元化的融資渠道,不僅為中南建設帶來充沛的貨幣資金,也進一步改善了企業財務結構,提升了抗風險能力。 

??此外,中南也通過快周轉的運營方式,快速回籠資金,目前中南項目從獲取到銷售的平均周期保持在7到8個月,2018年經營性現金流入971.4億元,是總有息負債的1.7倍。在積極融資及快周轉的運營下,2018年中南持有現金達204.2億元,相對2017年增加43%;現金短債比上升至1.13;凈負債率同比下滑23個百分點至192%。但總體來看,目前中南建設的凈負債率水平依然維持行業較高位置,未來仍然有待進一步的改善。

??建筑業務:地產+建筑雙輪驅動 更好推動主業發展

??除地產板塊外,中南建設在建筑業務領域也取得了不錯的成績。2018年中南建筑新承接項目預計合同金額366.5億元,同比增長24%,其中3億元以上項目超過30個,在新增合同額中占比58%。此外,2018年中南還成功新中標了17個PPP項目,合同金額超250億元。通過地產與建筑的雙翼協同發展,中南不僅獲取了多角度的贏利點,同時也能夠更好地把控成本及建設質量,從而進一步推動地產主業的發展。

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