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[克而瑞]綠地控股:新增土地建面翻番,產業協同構筑核心優勢

放大字體  縮小字體 發布日期:2019-04-28  來源:克而瑞  瀏覽次數:5495
核心提示:綠地2018年房地產銷售規模持續平穩增長,實現合同銷售金額3664億元,同比增長26.4%

綠地


克而瑞研究中心  朱一鳴、李丹

??綠地2018年房地產銷售規模持續平穩增長,實現合同銷售金額3664億元,同比增長26.4%;合同銷售面積3875萬平方米,同比增長48.8%。銷售質量可觀,權益比例超過90%,回款率達77%。拿地投資力度加碼,新增土地建筑面積4852萬平方米,同比增長108.7%,同時權益拿地樓板價進一步回落至1877元/平方米,成本優勢明顯?;凇案哞F城際空間站”項目的鋪開,三四線布局進一步強化,同時長三角豐厚的優質土儲為未來發展奠基。房地產和大基建兩大主業營收雙增長,房地產毛利率提升至27%;年末持有貨幣資金810.2億元,同比增長7.5%,融資成本保持在5.4%的行業低位,凈負債率進一步下降至171.8%,現金短債比0.86,債務結構還需優化。戰略層面,調整升級為“三大變革+三大產業”戰略,產業協同與科技轉型謀劃萬億藍圖。

??銷售:房地產銷售規模平穩增長 項目運營質量持續改善

??綠地2018年實現合同銷售金額3664億元,合同銷售面積3875萬平方米,分別較2017年同期增長26.4%和48.8%;銷售均價10576元/平方米。雖然離4000億的目標差了一步之遙,但其銷售質量可觀,權益比例超過90%,超過行業平均水平;回款金額達2968億元,同比增長21%,回款率達77%。綠地2014-2018年房地產銷售規模平穩增長,五年平均復合增長率為12.63%,雖相較于同等規模房企增速偏低,但基于其區別于傳統房企的多元化戰略發展模式,房地產的該增速處于合理范圍內,并對其整體產業結構發展起到助推作用。

銷售金額


??銷售區域表現方面,2018年綠地9個事業部突破200億元,其中西北事業部、綠地香港和山東事業部突破300億元,業績貢獻率合計24.5%。與此同時,綠地的項目運營質量持續改善,項目周轉全面提升,全年新開工面積3322萬平方米,同比增長12.7%,竣工備案面積1947萬平方米,合同交付面積1938萬平方米,新增供應面積2401萬平方米,同比增長26%。

??投資:新增土地建筑面積同比增長108.7% 高鐵城戰略下三四線投資加碼

??2018年綠地拿地投資力度加碼,新進30個城市,累計成功落地項目118個,新增土地金額917億元,同比增長54.9%;新增土地建筑面積4852萬平方米,同比增長108.7%。其中,新增權益金額814億元,新增權益土地4337萬平方米,權益拿地樓板價同比回落17.5%至1877元/平方米,進一步鞏固了成本優勢。2018年綠地新增貨值近4541億元,其中住宅和非住宅分別占比75%和25%。

權益新增土地


??拿地區域結構方面,基于“高鐵城際空間站”項目的全面鋪開,2018年綠地三四線布局進一步強化,金額和面積占比分別提升23.6和16.9個百分點至60%和67.2%。2018年年內,綠地先后在安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸寧、四川宜賓等近20座高鐵城市獲取了高鐵商務區項目,占比超過新增土儲總量的30%。此外,2018年綠地在長三角的投資比重依然較大,金額和面積占比分別達33.8%和24.5%,儲備高質量土地為綠地未來戰略性規模持續穩定擴張奠基。

土地投資

  財務:地產與基建兩大主業營收雙增長 債務結構尚存改善空間

??綠地近三年營收規模持續增長,2018年實現營業收入3484.3億元,同比增長20%。其中,房地產和大基建業務實現的營收(內部抵消前)占比分別為44%和47.5%,是綠地營收的兩大主要業務來源;大基建業務近年來發展迅速,2018年營收同比增長41.3%。

??2018年綠地營業利潤全面增長,實現歸母凈利潤113.7億元,同比增長25.9%;歸母凈利率小幅提升0.2個百分點至3.3%。同時,房地產業務毛利率進一步提升了3.7個百分點至27%;整體毛利率僅小幅提升0.9個百分點至15%,低于行業平均水平,主要由于大基建在迅速擴張的同時其較低的毛利率對整體毛利率有一定拉低作用,同時能源產業和汽車及相關產業較低的盈利能力也對整體毛利率產生一定影響。

盈利情況


??資本運營方面,綠地近四年來在產業結構調整,規模擴張的同時持有現金持續穩步上升。截至2018年末,綠地持有貨幣資金810.2億元,同比增長7.5%。同時,2018年綠地預收賬款達3382.3億元,同比增長42.5%,為未來的業績奠定基礎;年末有息負債2681.9億元,與去年基本持平。發債方面,與農行、民生、光大等銀行合作授信擴盤384億元,整體平均融資成本5.4%,處于行業相對低位。

??債務結構方面,2018年綠地凈負債率進一步下降34.2個百分點至171.8%,去杠桿成效顯著的同時仍存在改善空間。與此同時,長短債務比為1.86,較去年基本持平;現金短債比為0.86,短期償債壓力尚存,債務結構仍需優化。

負債情況

  戰略:“三大變革+三大產業”構筑核心競爭優勢 產業協同謀劃萬億藍圖

??2018年10月,綠地戰略重組升級,將過去的“一主三大”調整為“三大變革+三大產業”戰略,即通過質量、效率和動力的變革推動房地產主業在未來三年的高質量發展,同時在“地產+”戰略基礎上重組成立大基建、商貿和酒店旅游三大產業集團,作為重點發展產業,帶動大金融、科創、康養、長租公寓等產業協同發展。 

??其中,大基建全年實現營業收入1481.3億元,同比增長41.3%;新簽合同金額3162億元,同比增長63%。通過混改方式,成功投資控股天津建工,產業版圖擴展至京津冀城市群,強化了“東西南北中”的全國化布局,進一步完善了大基建產業鏈。與此同時,成功組建綠地大基建技術研究院,邀請院士級專家12名、行業領軍人才90余名,科技水平的提升為大基建持續發展提供保障。 

??商貿業務方面,綠地跨境貿易規模持續放大,全年進口貿易銷售規模達到15億元。零售門店加快開業,新開門店23家,全國門店總數已達到65家,覆蓋18個城市形成網絡化優勢。同時抓住中國國際進口博覽會契機,主動承接溢出效應,推動“綠地全球商品貿易港”成功開業,并簽約引入來自41個國家的客商112家,成為“買全球賣全球”的重要平臺。 

??酒店業務方面,自有酒店開業與輕資產管理輸出“雙輪驅動”,自有酒店及管理輸出項目已累計約200個,遍布全球12個國家70余個城市。上海三甲港酒店群等8家酒店先后開業,并成功簽約管理輸出項目12個,包括海外項目6個國內項目6個,在貴州遵義開創了“一攬子打包管理”的先河。旅游業務方面,多個旅游目的地項目順利推進,積極并購目標旅游公司。 

??隨著綠地多元產業協同效應的進一步凸顯,截至2018年末,總資產規模突破萬億。未來,綠地將在新升級的戰略框架下,從科技轉型、產業協同等層面進一步深入探索,謀劃中長期的高質量發展藍圖。

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