當前位置: 首頁 » 資訊 » 深度報道 » 正文

柵格化看杭州灣:慈溪、諸暨強消費,嘉興縣市高風險

放大字體  縮小字體 發布日期:2018-09-10  來源:克而瑞  瀏覽次數:23034
核心提示:嘉興縣市風險密集,杭甬市區前景更優。

  導讀 

  嘉興縣市風險密集,杭甬市區前景更優。

◎ 研究員 / 馬千里、吳嘉茗、周奇

  2017年以來三四線城市成交量的快速增長,為房地產市場帶來了更多的發展機遇,但是面對調控政策快速鋪開下沉,投資者越來越擔心市場中是否已經出現“虛熱”現象。尤其是本地增量購房需求不足的三四線城市,其面臨的波動性風險越來越為業內所擔心。

  由于縣市經濟發展、房地產等方面的數據披露及時性、完整性大多數遠遠不如市區,導致單單選用房地產數據無法更全面的分析,因此與日常生活、工作有關的地理信息也越來越為房地產行業所關注。為此,研究中心以杭州灣為例,對各地的醫療、商業、餐飲、就業等信息進行了搜集和柵格化處理,以更加全面地評判杭州灣各地區的發展潛力差異。

  由下圖可見,若是僅僅選用房地產數據,在綜合考量商品住宅和土地市場的情況下,目前地方政府披露信息僅僅占據了杭州灣城市群11%的面積,其中諸如平湖、海鹽、慈溪、諸暨等市鎮的房地產數據披露均不足以支持相關分析。但是若引入大數據分析信息,則可覆蓋杭州灣城市群40%的面積,包括了絕大部分市區、鎮和縣城的城市建成區,未覆蓋的地區則大多為人口相對稀疏的山川河流以及的海域,本也無需太過關注。

圖:房地產+大數據覆蓋杭州灣城市群柵格示意圖

4

制圖:CRIC研究中心

  在正文部分,本文將參考《上海二手房價格影響因素研究》專題結論,結合各地房地產政策差異、土地市場、商品房市場、生活消費、就業機會等數據,對影響杭州市各柵格的房地產市場和配套、就業發展格局進行了具體分析,其中比較值得關注的結論有以下8點:

  1、大部分區域供求關系相對平衡。一方面來看,杭州灣大部分區域已經完成去庫存任務,整體市場的處于較為健康的程度,房企接下來推盤將會比較輕松;另一方面,由于調控收緊,新盤在定價方面難及企業預期,也有部分企業“以時間換價格”推遲出貨,導致新房推出減少。

  2、六成柵格的套均價在200萬以下。杭州灣城市群的大部分區域商品房均價門檻尚可,對于首套置業的家庭在這些區域購房,首付比例在30-60萬元左右,“上車”的門檻相對較低;套均價高于300萬元的柵格共占14%,套均價在500萬以上的改善型柵格和千萬豪宅柵格分別占5%和1%,這些柵格主要集中在杭州、寧波的市區范圍。

  3、套均面積100平方米左右的產品最好賣。面積在100平方米左右的戶型大部分為小三房或大兩房,2018年上半年杭州灣購房者仍主要以剛需客戶、以及購房預算較少的剛改型客戶為主。

  4、多數區域樓板價在2000元/平方米以下,地樓比相對合理。成交樓板價在1萬元/平方米以上的區域主要集中于杭州和寧波區域,其他城市的區域樓板價均以千元檔為主,土地成本仍然可控。

  5、嘉興及其下屬縣市盈利空間逼仄。在近一輪市場行情中,得益于上海、杭州購房需求的溢出性利好,嘉興市高鐵沿線房價快速上漲,投資熱度也快速上升。但是在地價水平高企、而房價滯漲的情況下,目前的盈利性風險已經開始出現。

  6、縣市中諸暨配套優勢突出。諸暨憑借領先一步的經濟基礎和居民收入水平,配套發展現狀最佳,餐飲、商鋪、休閑等各類配套均領先于其他城市。此外慈溪、海寧等杭州灣臨??h市生活配套也較為便利。

  7、杭甬工作崗位集聚優勢顯著。大量總部基地的聚集,為杭州和寧波帶來了分類更細、數量更多的人才需求,工作機會也更加密集,而其余幾個城市則與之差距甚遠。但從平均薪資的分布來看,薪資較高的區域并未完全集中在城市中心地帶。在縣市方面,則是寧波的慈溪、嘉興的嘉善、紹興的諸暨表現較為強勁,就業崗位密集度、平均薪資水平以及企業規模不弱于作為地級市的舟山,整體經濟實力較強。

  8、慈溪、諸暨消費能力突出。使用大數據指標對柵格的發展狀況進行評價,可見諸暨、慈溪值得關注,消費能力表現突出,收入、消費等指標均在縣市內處于領先位置。

 房地產視角PART/01

  因城施策政策導向,各地冷暖差異顯著

  杭州灣城市群包含杭州、寧波兩個二線城市以及嘉興、紹興和舟山三個三四線城市,其中杭州又以其省會地位、發達的互聯網行業以及出色的生活環境成為了最炙手可熱的二線城市,樓市早在2010年就已經出現火爆的局面,本輪市場高熱中也成為率先限購的代表城市之一,寧波經濟發達,樓市發展也較為積極,嘉興由于地理位置的優勢,受到炒房團的青睞,基于這些原因,這三個城市調控相對嚴格,而紹興、舟山則仍保持在相對寬松的狀態;在因城施策的政策導向下,各城市在樓市、地市等方面表現有較大的差異,在此我們將以柵格為單位,分析杭州灣城市群的房地產表現。

  1. 政策差異:調控區域以市區為主,嘉善成限購最嚴縣

  杭州灣城市群由于地理位置優越,且自身經濟基礎相對雄厚,在2016-2017年市場高熱期間投資性購房需求猛增,各地政府也較快地出臺相應的政策對房地產市場進行調控,在調控強度屢次增強后,目前主要形成以調控市區、近滬區域為主的政策格局。

  杭州、寧波作為杭州灣兩大最為重點的城市,其調控力度最強、調控方向也更為全面:杭州在普遍執行的限購、限貸以外還增加了搖號購房、暫停市區買房落戶等限制,對投資性購房進一步“堵漏”,此外作為全國13個租賃試點城市之一,杭州也在租賃住房方面提出2018-2021年市區開工建設5萬套人才專用租賃住房、未來五年公共租賃住房保有量不少于8萬套、主城區商品住宅項目公共租賃住房配件不得少于10%等要求;寧波則在主城區、奉化區和杭州灣新區的范圍內執行“新購住房2年限售”,斷絕了投資購房者短期內將住宅轉手獲利的可能性。

  此外嘉興、紹興和舟山相比,嘉興的限購力度更強,主要由于嘉興在區位上處于上海和杭州之間,一方面作為價格洼地,吸引了較多投資客的目光,另一方面上海、杭州外溢的剛需客戶也導致購房需求迅速上漲。嘉興市區受到限購、限貸和限售三方面政策調控,嚴厲程度僅次于杭州寧波,紹興僅有2年限售政策調控,而舟山作為以旅游業為主打的城市,目前尚未出臺任何調控政策。嘉興不僅市本級限購,最靠近上海的嘉善縣同樣限購:非本市戶籍限購1套,首套和非首套的首付比例分別為30%和40%,成為杭州灣中限購最為嚴格的縣級市。

圖:杭州灣城市限購政策差異一覽

5

制圖:CRIC研究中心

  2,商品房市場:購房套均面積與套均價負相關,杭州寧波小而貴(略)

  3,土地市場:杭州推地積極,調控嚴格區域溢價率表現更穩定(略)

  4,地市與樓市:警惕郊縣低價快速上漲,土地供應高于商品房成交(略)

  5,小結:整體處于政策偏緊階段,區縣冷熱表現涇渭分明(略)

  生活配套視角PART/02

  杭州市區最為成熟,“千島之城”舟山高度密集

  生活配套方面,杭州、寧波總量指標依舊遙遙領先,舟山群島市區分布密度相對較高。在縣級市中,諸暨、海鹽、海寧等表現優異,各類餐飲、商鋪、公園等配套密度均居于杭州灣前列,區域發展優勢凸顯。

  1,餐飲消費:省會杭州優勢顯著,諸暨、慈溪遙遙領先眾縣市

  餐廳分布方面,省會杭州首屈一指,餐廳數量超過2000家的柵格達到了6個,其中西湖東岸和北岸的餐廳密度更是超過了200家/平方公里(單個柵格超過5000家)。寧波排在其次,值得關注的是寧波市北侖區出現了餐飲“副中心”,發達的臨港經濟為北侖區帶來了更多的外來就業群體,餐飲消費需求也隨之增長。

  縣市方面,嘉興桐鄉,紹興諸暨、寧波慈溪餐飲配套集中度較高,縣城中心柵格的餐廳數量均達到了2000家以上,發達的市場經濟為這些縣市的餐飲行業帶來了更多的發展機會。統計數據顯示,這兩座縣市的GDP均超過700億元,年財政收入也達到了100億元以上,處于浙江省縣市前列,如慈溪市2017年GDP更是達到了1487.75億元,超過了???、西寧等省會城市。

圖:杭州灣城市餐廳分布

4

數據來源:CRIC

  人均消費方面,可見人均消費水平高于80元的柵格大多位于景區附近,如舟山的朱家尖、五龍鄉,寧波的象山石浦,以及杭州桐廬、嘉興烏鎮等;即便是在省會杭州的市區,餐飲消費較高的柵格也主要實在云棲寺、西溪濕地等景區附近,商業區僅錢江新城等部分地區人均餐飲消費可以接近100元。

  更值得關注的還是人口聚集區的餐飲消費水平。杭州灣僅有不到40%的柵格人均餐飲消費高于30元,除景區附近以外,大多數聚集在杭州、寧波、嘉興、紹興等地級市的市區??h市表現方面,嘉善縣大云鎮指標表現突出,所屬柵格人均餐飲消費達到了75元。作為杭州灣北岸的交通樞紐鎮,大云鎮交通優勢顯著,距離上海、蘇州、杭州、寧波車程均在1小時以內,在多個中心城市的經濟輻射下,生態農業、輕紡、電子設備等產業快速發展,餐飲消費水平也水漲船高。

圖:杭州灣城市餐廳平均消費(元)

4

數據來源:CRIC

  2,商鋪分布:臨安、富陽、上虞、北侖凸顯“衛星城”地位(略)

  3,休閑娛樂:新登鎮、分水鎮等經濟強鎮嶄露頭角(略)

  4,景點綠地:杭州市區連點成面,寧波分布更加均衡(略)

  5,醫療設施:縣域醫療配套升級潛力巨大(略)

  6,小結:各市市區配套更佳,縣市中諸暨一枝獨秀(略)

  工作機會視角PART/03

  諸暨、余姚薪資縣市領先,杭甬崗位密集度最高

  招聘需求的多少從側面能夠反映出城市經濟發展的情況,經濟發展較好的城市,崗位需求一般也會比較多,并且對流動人口能夠產生匯聚效應,進而為城市的住宅市場增加需求,從另一層面上利好當地房地產市場的發展。

  1,職位數量:杭州濱江、寧波海曙就業機會最多

  通過統計杭州灣區域的在招職位的數量分布,可以看出:崗位需求較多的地方多集中在在每個市的市中心區域,如杭州傳統主城區、寧波鄞州區、嘉興秀洲區及紹興的越城區,并以市中心為核心向外成遞減的趨勢。

  崗位需求最密集的區域位于杭州市濱江區,在該區域內有1萬3千多個工作崗位在招。區域內有阿里巴巴濱江園區、德信軟件園等多個高科技園區,因此崗位需求較為密集。位于錢塘江畔的濱江區,是第一批成立的國家級高新技術產業區,在2017年實現地區生產總值破千億,經濟競爭力、發展潛力、創新力三大指標均位于浙江省區縣中第一位。綜合實力的強勁也為濱江區的房地產市場提供了發展動力,使得濱江區沿江區域板塊成為杭州市房地產市場最熱門的板塊之一。另一工作機會超過1萬個的柵格區域位于寧波市海曙區的中心區域,商業辦公發達,因此提供的就業崗位也相對較多。

  在縣市方面,寧波慈溪的在招崗位相對較為密集,所屬區域內在招崗位最高達600個以上。處于東海之濱的慈溪,位于上海和寧波之間,地理優勢顯著,同時慈溪本地的民營經濟十分發達,因此提供的就業崗位也比較多。

圖:杭州灣區域招聘崗位數量柵格分布圖

5

數據來源:CRIC

  2,平均薪資:高薪崗位并不完全集中于市中心(略)

  3,企業規模:小微型企業是杭州灣經濟發展主力軍(略)

  4,小結:杭甬求職集聚優勢顯著,小微型企業更多(略)

  總 結PART/04

 嘉興縣市風險密集,杭甬市區前景更優

  1,相關性研究:在同一城市,大數據指標與房價相關性顯著(略)

  2,房地產指標齊備柵格:覆蓋半數縣市,嘉興下轄縣市風險值得關注(節選)

  由下圖可見,在杭州灣盈利空間較小的柵格(房價地價比低于2、且房價地價差小于5000元/平方米)中,最常出現的是嘉興及其下屬縣市的柵格,具體而言即臨近上海金山的嘉善、嘉興市嘉興火車站附近以及臨近杭州的海寧。在近一輪市場行情中,得益于上海、杭州購房需求的溢出性利好,嘉興市高鐵沿線房價快速上漲,投資熱度也快速上升。但是在地價水平高企、而房價滯漲的情況下,目前的盈利性風險已經開始出現。典型如嘉善高鐵站以東、臨近上海金山的惠民鎮、姚莊鎮目前房價地價差均不足3000元/平方米,房價地價比也均低于1.5倍,項目投資的盈利空間極為有限。

  而房價地價差較大的柵格方面,則主要分布在杭州和寧波,其關鍵原因還是杭州和寧波的房價水平相對較高,住宅產品的中高端需求也已經打開,為企業留下了更多的盈利空間,也為項目收購留下了更多可能。反觀紹興、嘉興、舟山,房價地價差鮮有超過1萬元/平方米的柵格,打造建安成本更高的高品質項目更需謹慎。

杭州灣城市各柵格盈利空間分析

4

數據來源:CRIC

  3,大數據指標齊備柵格:基本覆蓋所有縣市,慈溪、諸暨消費能力突出(節選)

  對于被大數據指標進一步覆蓋的區域而言,慈溪、諸暨更值得關注,二市核心區消費能力表現突出,收入、消費等指標均在縣市內處于領先位置。聯系統計局公布數據來看也是如此,慈溪、諸暨人均可支配收入均超過5萬元,在杭州灣縣市中分列1、3位,寧??h雖然位列第二,但是人口基數相對較小,需求總量有限,仍需警惕市場的競爭性風險。

  但是我們也應當注意到,使用大數據指標做出的分析,僅僅是在于需求側,無法兼顧供給方面、尤其是供地規模和地價方面的分析,因此對于供求風險的判斷存在缺失,譬如對于杭州西湖、嘉善乃至寧波北侖的分析結論有失偏頗,在使用大數據指標分析結論時,還是應當結合當地的土地和市場庫存調研報告進行分析。

圖:杭州灣城市各柵格大數據指標因子分析

4

數據來源:CRIC

更多精彩內容,歡迎關注微信公眾號:中國地產金融網


    轉載免責聲明:凡本站注明 “來源:XXX(非中國地產金融網)”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉載自其它媒體,轉載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的,請聯系本站新聞中心,電話:025-86893515,郵箱:[email protected]。

 
關鍵詞: 成交量 三四線城市
 
[ 資訊搜索 ]  [ 加入收藏 ]  [ 告訴好友 ]  [ 打印本文 ]  [ 關閉窗口 ]

 

 
推薦圖文
推薦資訊
點擊排行
本站精彩推薦

首頁 網站介紹 大事記 聯系方式 廣告報價 企業郵箱

地址:南京市漢中路89號金鷹國際商城35樓c4座 郵編:210005 025-86893515

策劃、設計、制作:北京中視 郵箱:[email protected] 網站投稿QQ:2116005100

中國地產金融網 版權所有 蘇ICP備13054326號 蘇公網安備 32010402000026號

《中國地產金融網隱私權政策》

《中國地產金融網客戶權益保障承諾書》

2016 概述和聲明

手机麻将群怎样赚钱 海南飞鱼彩票 北京赛车pk10开奖视屏 快乐双彩中奖对照表 2020欧冠淘汰赛时间 填坑扑克牌游戏下载 黑龙江6 1开奖结果奖池 公募基金投资资产支持证券 福彩20选8开奖结果走势图 陕西11选五玩法技巧 七肖期期中特免费资料